·市房管局邵局长就共有产权房问题答记者问
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| 日期： 07-10-16 10:46:09 新闻来源： 点击次数： |
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正因为产权比例清晰，其退出方法就变得简单易行。只要购回政府产权部分就可得到完全产权，实现退出。上市转让时，政府收回其产权份额，也实现了退出。为进一步关爱弱势群体，实行人性化操作，我们在文件中规定：自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算;5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格（不含房屋装饰、装修的费用）结算。如此简便易行的退出机制是传统经济房所不能比拟的。这一创新举措在酝酿阶段就得到了市委、市政府主要领导的果断支持，并经市委常委扩大会议集体讨论，一致通过。
3. 问：刚才您提到了以“出让土地”方式建设的共有产权经济房退出机制简单易行，那么与传统经济房退出机制相比，能说明什么问题吗？
答：两者本质的区别在于土地的性质。划拨土地按法律不能进入市场流通，因此它不能与市场接轨，许多法律对其也不适用。而出让土地的共有产权经济房，实际上也是普通商品房的共有产权房，前面所说的退出机制已表明，共有产权经济房可随时进入市场流通，并适用相关法律。
传统经济房虽为“有限产权”，但其“限”又极为无“限”，因此，在退出时，政府收回原来的优惠就很难操作。过去规定需要补缴土地出让金和各种规费，但不同的时间和地点难以形成便于操作标准。自1998年实行以来，普遍的情况是只有形式没有操作而后流于形式，不了了之。
现在有些地方改变了原来的做法：一类是经济房上市后增值的部分50％归个人、50％归政府，这样的退出机制看起来合理，但经不起实践的检验。以我市富丽花园经济房为例，当初以1000元/m2购买传统经济房（同区位的商品房价格为1200元/m2），如今价格已经涨到3000元/m2，增值了2000元/m2。如果各得50%，政府要收回1000元/m2，老百姓肯定不接受，认为不合理。原因是当初政府只让利17％，如今却要分走50％的利润，收益分配与原产权份额不成比例，所以不合理。因此，经济房应在供应时以市场价确定产权比例，才能解决退出时的合理分配问题。
还有一类退出的机制是政府回购：虽然是以届时的经济房价格回购，问题是以该方式收回经济房，必须要求住户搬离住房，即完成实物形态上的退出才算真正的退出。在此过程中不仅住户存在搬家的麻烦，同时在装饰、装修费用的结算上也会出现争议。更为重要的是，在住房价格上涨的情况下，政府的回购价与届时的市场价的差距比当初购房时的差距要大得多（经济房与普通商品房的差价）。因此，购买经济房比同样资金购买普通商品房收益要低得多，购买人失去了很大的机会成本。或者说，原经济房购房人不管因什么原因退出（因生活工作需要搬迁或收入改善需要调换住房），都将因新购房而面对更大的房屋差价及资金压力。有些地方试行的经济房（划拨土地）的共有产权房，其退出机制同样存在上述问题。因为这类共有产权房土地性质仍然是划拨，看似明确的比例，实际是建立在不明确比例的（传统经济房）基础上，实质性问题还是有限产权比例不明确。原有模糊的矛盾没有解决，还将产生新的“明确比例”的矛盾。
4. 问：您谈到淮安的共有产权经济房与其他经济房最大的不同点是出让土地性质，这与国务院刚出台的相关文件中要求以划拨土地建设经济房并建立相关退出机制矛盾吗？淮安老百姓会因为购买共有产权经济房而比其它地方老百姓吃亏吗？
答：对照《国务院若干意见》，我们的理解是不违背。根据国务院文件中相关条款所在章节，我们不难理解，其本意是政府在经济房建设、供应中不以土地牟利，而是通过划拨方式降低成本让利于百姓。前面已经讲了，我市共有产权经济房，其购房人按产权比例的出资额，就是按照划拨土地的成本和有关优惠政策测算的，一定面积的共有产权经济房个人出资额等同于相同面积传统经济房的价格，所以淮安的老百姓不会因为购买共有产权经济房而多出钱。另外，共有产权经济房比例明确（具体比例还将实行动态管理，每年及时调整），且有商品房性质。与购买普通商品房一样保值增值，不会像前面所说的购买传统经济房那样失去机会成本。如购买100m2产权比例为7：3的共有产权房，就等同于购买了70m2完全产权的普通商品房，因房价上涨带来的增值及收益也是一样的，这是传统经济房所不能比拟的。因此，我市实行共有产权房不仅不违背国务院文件的精神，而且购买共有产权经济房家庭也不会吃亏，反而更实惠。 |
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